中三角、长三角八市楼市阶段特征及发展前景
文/CRIC研究中心 杨科伟 马千里 余露晴 江怡珊 谢杨春
4月16日，国家发改委正式发布了《长江中游城市群发展规划》，确定长江中游城市群（“中三角”）包括湖南湖北江西三省共31个市。作为国家批复的第一个跨区域城市群规划，涉及城乡统筹发展、基础设施互联互通、产业协同发展、生态文明共建、公共服务共享、深化开放合作等多个方面。有望成为继中国最成熟的城市群——京津冀、长三角、珠三角这三大城市群之后，全国经济“第四极”。
这一规划的落地，这些城市近年来逐渐崛起的房地产市场必将闻风先动，尤其是在行业整体供求趋于平衡且出现结构性过剩的背景下，会不会走出一轮“虚热”行情？城市楼市的发展前景如何？对开发企业而言是否仍具有投资价值？
一、现状“画像”：八市发展模式各异，个性特征分化
通过经济、人口、房地产行业三方面的分析，我们发现在经济上，杭州、宁波经济更为发达，但近期增速显著放缓，已渐渐被其他城市赶上；在人民生活上，位于东部的宁杭甬收入水平更高，西部城市人均住房条件更佳。在房地产行业指标上，武汉、南昌人民购房热度更高，而杭州宁波短期市场风险显著。据此，我们可以为八座城市分别给出特色鲜明的“画像“，但由于各方面特征的重要性无法量化，我们仍难以进行全面性的客观分类：
杭州：三产高度发达，人民收入较高，房价高企，楼市短期风险显著
宁波：经济面临下行压力，土地库存高企，房地产库存缓慢去化
南京：经济快速超车，大规模旧改已基本完成，改善性需求加速释放
武汉：人口规模巨大，经济总量领先，楼市需求快速释放
合肥：产业结构噬待调整，人民收入相对较低，近年新区土地供应快速放量
南昌：城市规模相对较小，区域人口导入能力强势，楼市供不应求
郑州：楼市库存风险处于低位，本地人口流出制约成交规模进一步扩容
长沙：经济增长领先于收入，改善需求释放空间有限，房价仍处洼地
二、城市分类：依据楼市发展阶段可分为三类
在经济、人口、行业等多要素的在多维度指标下，每一座城市均呈现出多变而又鲜明的个性特征，似乎“各成一类”，难以找到共性规律。但若仅从房地产角度，从行业发展空间、市场长短期风险角度来看，这些城市还是存在着显著的阶段性特征。为此，我们以人均居住现况、行业供求压力等指标进行聚类分析，分析结果显示这些城市可分为差异显著的三类：
快速上升阶段：短期风险较低，后市存去化隐忧。（合肥、武汉，南昌）。
稳步发展阶段：市场风险较低，供求平衡。（南京、郑州、长沙）。
缓慢增长阶段：短期风险较高，去化压力高企。（杭州、宁波）。
三、各阶段特征：城市所处阶段并非一成不变，关键在于供求关系变化
对于目前国内绝大多数二线城市而言，得益于经济的领先发展和人口导入的推动，目前城市房价均已显著高于省内其他地级市，楼市也大多处于此三类发展阶段：快速上升、稳步发展和缓慢增长，因此此三类城市的共性特征和主要矛盾也具有了更多的借鉴意义。
（一）快速上升阶段：供应快速放量下，新区成交均价过快增长
此类城市新区近年来大量的土地成交，带来了大量的房地产新增供应，甚至占据城市供应主力地位，高位的供应无法快速消化，使得待售量短期内过快上升，而成交均价过快上涨，有些区域甚至出现新区成交均价大于市区的倒挂现象，在基础生活设施还不完善的情况下，给未来去化造成巨大风险。如合肥市滨湖新区，2010年成交均价即已超过全市平均，且其后差距在进一步扩大，2011-2014供应量三年增长了近11倍，区域供求比为1.21，是合肥市本级唯一供过于求的区域。
（二）稳步发展阶段：供求关系或进一步恶化，关键是寻找供应和价格的平衡点
此类城市房地产市场短期风险并不大。但中长期来说，风险依旧存在，第一，市场发展的空间有限。像南京、长沙等城市，经济已处于稳步发展的阶段，随着宏观经济的衰退，城市经济发展所带来的红利也在减退。而且南京、长沙这样的城市旧城改造基本已经结束，所以新增市场需求依然是难以逾越的瓶颈。第二，对于企业来说，业内竞争将加大。目前，在“白银时代”以及市场处调整的大背景下，越来越多的企业将更加青睐于经济发展好、人口流动大、行业基础较为夯实的城市，二线城市中例如南京、长沙、郑州等等城市将会有大批开发商进入，而随着城市布局战略的调整，不同城市中企业竞争也将加剧。
（三）缓慢增长阶段：市场去化压力高企，价格增速明显放缓
房价方面，此类城市虽然经济领先，人民支付能力更强，但受限于外来人口增长进入平稳发展阶段，房地产市场活跃度已难再有大幅提振，也不太可能出现房价大涨的局面。而楼市之所以出现景气不足的现象，其根源还是在于供应量过大，且房价超出了市场需求可以承受的范围。因此对于此类城市而言，应减少经济对地产的依赖症，发展适合当地的优势产业，促进自身经济与社会发展水平，但未来楼市发展的关键还是在于供应和价格的平衡。如若市场能够控制好新增供应和价格增速，供求恢复平衡也不无可能，2014年4季度消化周期快速回落的杭州即是明例。
（四）阶段转化：关键在于供求关系变异
不同城市目前之所以处于不同的发展阶段，是由于其经济发展、人口导入、人民居住条件、行业平衡发展等多方面因素决定，但也并非一成不变。如2011、2012年的南京即与目前的杭州、宁波类似，楼市房价高企供求低位，但随着城市建设和经济结构全面升级，近年来却又成为了国内为数不多的供求两旺的城市。合肥、武汉若能积极加快新城配套建设，加强远郊人口导入能力，未来楼市将进入稳步发展阶段；而若无视区域潜在的土地供应压力，以致新区供求崩盘，当风险效应波及全市之际，行业也只能面临供应积压、价格下行的困境。
归根结底，楼市发展阶段的变化还是由供求关系决定，而在需求变化不大的前提下，行业的长期、中期和短期又是由土地市场规模、商品房市场存量、新增供应所决定。因此楼市是否能健康平稳发展，实质上还是取决于主导参与者，即政府和企业的决策。
四、相关建议：合理协调市场供求，促进行业健康平稳发展
在行业调控方面，我们的建议是因地制宜，关键是调整供求关系，用好需求导入和控制供应节奏“两招”市场化手段。对供大于求的区域应限制供应，加大人口导入，对于供求平衡的区域也应保持警惕，谨防房价快速上涨形成的过热风险。
对于企业，还是应当合理规避风险，抓住市场机遇顺市而为，但对于伤及行业发展的盈利机会，还是少做饮鸩止渴之举。如在缺乏消费能力的区域开发商业，在缺乏配套支持的区域开发住宅，在全面规划尚未落地的景点开发旅游地产等形式，对于个案项目而言或许仍可盈利，但对于行业本身而言，却是将可流转的资本变成了无人问津的不动产，与行业发展实是弊大于利。
（一）快速上升阶段：土地供应既要调整结构，也要控制节奏
对政府而言，一方面既要控制好供地节奏也要适时调整好供地结构。而另一方面，加快城市新区的基础设施建设，实现新区老区一体化服务，才能支撑起城市新区快速上升的房价，只有这样才是城市房地产市场保持健康可持续的关键。对于房企而言，在城市新区拿地时应特别谨慎，对于那些供地量特别大，而成交均价快速上涨的新区，应避免大量拿地，同时应根据市场成交情况，合理安排项目产品结构，做到“适销对路”，只有这样，才能有效的防范未来去化风险的上升。
（二）稳步发展阶段：谨防过热预期，致行业价格过快上涨
楼市走势归根结底还是取决于城市基本面发展，因此政策上仍应坚持刺激需求，控制供应的方针。从目前情况来看，稳步发展城市在需求方面存在扩充瓶颈，需要进一步寻找和刺激潜在需求。企业方面，更应注重品质化和个性化需求，加大住宅周边产品配建。随着稳步发展阶段城市不断提升，供求关系也将逐渐走向“需求导向”，以往供应不足所导致的快速置业已经过去，置业者拥有更多的选择，品质化需求和个性化需求明显加重。因此我们建议部分有实力的房企可以加大住宅配套服务，如社区养老、社区O2O等。
（三）缓慢增长阶段：谨慎布局此类城市，继续推动城市化建设进程
对于政府而言，一方面，不仅要考虑到市场的平衡性和各区域的消化能力，还应要重点结合城市的规划和配套建设进程，来控制土地的供应和筛选拿地房企；另一方面，为避免区域出现深度分化，政府应持续推动城市一体化建设，将主城区的富足公共资源导出至远郊区域。对于企业而言，在谨慎考虑布局此类城市时，应尽量避免进入市场风险凸显的远郊区域，更多的在中心城区内寻找机会。
(图解转自：凤凰房产)
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